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Warum ein Grundriss in jedes Exposé gehört, wie du die Wohnfläche nach WoFlV korrekt angibst (und welcher Fehler dich bis zu 10 % Miete kostet) und wie du in wenigen Schritten kostenlos einen anzeigefertigen Grundriss erstellst.
Ein gutes Inserat lebt von guten Bildern – und der Grundriss ist eines der wichtigsten davon. Er beantwortet auf einen Blick, was zehn Beschreibungssätze nicht schaffen: Wie sind die Räume geschnitten? Passt mein Schreibtisch ins Arbeitszimmer? Geht das Schlafzimmer nach hinten raus? Wer das vorab sieht, bewirbt sich gezielter – und du sparst dir Besichtigungen mit Interessenten, für die die Wohnung ohnehin nicht passt.
Dieser Leitfaden zeigt Vermietern und Maklern, wie ein Anzeigen-Grundriss aussehen sollte, wie du die Wohnfläche rechtssicher angibst – und wie du in wenigen Minuten kostenlos einen sauberen Plan erstellst.
Der Grundriss zählt zu den Standardunterlagen eines Exposés – bei Vermietung wie beim VerkaufQuelle. Er wirkt in zwei Richtungen: Er macht die Anzeige professioneller und filtert gleichzeitig vor. Wer auf dem Plan sieht, dass das zweite Zimmer ein Durchgangszimmer ist oder die Küche fensterlos, meldet sich erst gar nicht – und genau diese Vorfilterung spart dir in einem angespannten Markt die meiste Zeit. Welche Kriterien danach bei der Auswahl der passenden Mieter den Ausschlag geben, ist ein eigenes Thema – der Grundriss sorgt erst einmal dafür, dass überhaupt die richtigen Anfragen reinkommen.
Nein. Anders als der Energieausweis, dessen Kennwerte nach dem Gebäudeenergiegesetz in jede kommerzielle Immobilienanzeige gehören, gibt es für den Grundriss keine gesetzliche Pflicht. Er ist eine starke Empfehlung, kein Muss. Welche Angaben dagegen wirklich verpflichtend sind, haben wir im Leitfaden zum guten Wohnungsinserat im Detail zusammengefasst.
Ein Plan fürs Exposé muss nicht aussehen wie eine Architektenzeichnung – aber er sollte vollständig und ehrlich sein:
Aus Datenschutzgründen gehören persönliche Daten von Vormietern (Namensschilder, private Fotos) nicht auf einen veröffentlichten Plan – ein neutraler, sauberer Grundriss reicht völlig.
Hier wird es ernst: Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für Miethöhe, Mieterhöhung und Nebenkostenumlage. Für Wohnraum wird sie üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt – bei preisfreiem Wohnraum legt der BGH den Begriff „Wohnfläche" im Zweifel ebenfalls nach der WoFlV ausQuelle.
Der entscheidende Punkt: Flächen unter Dachschrägen zählen nicht voll.
Balkone, Loggien & Terrassen: in der Regel 25 %, höchstens 50 %.
Konkret gilt nach § 4 WoFlV:
Außerdem zählen Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden und Garage nicht zur WohnflächeQuelle.
So misst du eine Dachschräge richtig: Markiere an der Wand die Punkte, an denen die Schräge 1,00 m und 2,00 m über dem Fußboden liegt. Die Bodenfläche bis zur 1-m-Linie bleibt außen vor, der Streifen zwischen 1 m und 2 m zählt halb, alles ab 2 m voll. Für die Fläche reicht der Zollstock plus die Raumbreite – kein Lasergerät nötig.
Denn: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag genannten ab, gilt das als Mangel der Mietsache und berechtigt zur MietminderungQuelle. Bei Mieterhöhungen hat der BGH die 10-%-Toleranz 2015 sogar ganz gekippt – dort zählt immer die tatsächliche FlächeQuelle. Eine sauber berechnete Wohnfläche im Inserat ist also kein Detail, sondern dein eigener Schutz.
Ein Rechenbeispiel macht es greifbar: Im Mietvertrag stehen 80 m² zu 12 €/m², also 960 € Kaltmiete. Tatsächlich sind es nur 70 m² – eine Abweichung von 12,5 % und damit über der 10-%-Schwelle. Der Mieter darf die Miete um diesen Anteil mindern: 120 € pro Monat, also rund 1.440 € im Jahr – und das oft rückwirkend ab Mietbeginn. Genau diese Summe steht auf dem Spiel, wenn eine nach DIN 277 „aufgehübschte" Fläche im Inserat landet.
Schreibst du die größere DIN-277-Zahl als „Wohnfläche“ ins Inserat, kann die echte Fläche um mehr als 10 % darunter liegen – das berechtigt deinen Mieter zur Mietminderung.
Selbst zeichnen
0 €
online, kostenlos
Digitalisieren lassen
ab ~50 €
aus Skizze/Plan
Profi beauftragen
150–2.000 €
je nach Objekt
Für ein normales Mietinserat ist Weg 1 fast immer der richtige – schnell, kostenlos und gut genug.
Wer ganze Bestände über eine Makler-Software pflegt, übernimmt Grundrisse meist gar nicht einzeln, sondern gleich mit dem Objekt: Beim OpenImmo-Import wandern die als <anhaenge> hinterlegten Grundrisse automatisch mit ins Portal.
Aus dem Aufmaß oder einem vorhandenen Plan: Raummaße, Wandstärken, Türen und Fenster. Tipp: Diagonale messen, um schiefe Wände zu erkennen.
Im Online-Editor Außen- und Innenwände setzen, dann Türen und Fenster. Die ausführliche Anleitung dazu steht im Leitfaden Grundriss online zeichnen.
Räume beschriften und die automatisch berechneten Quadratmeter mit deiner WoFlV-Berechnung abgleichen – gerade bei Dachschrägen und Balkon.
Als PDF oder PNG exportieren und ins Inserat hochladen – bei WOHNO mit einem Klick direkt in dein Listing.
Für die Wohnungsanzeige ist PDF oder eine hochauflösende PNG-Datei ideal. Ein guter Editor exportiert ohne Wasserzeichen – ein fremdes Logo quer über deinem Grundriss wirkt im Exposé unprofessionell. Wenn du auf WOHNO inserierst, übernimmst du den Grundriss mit einem Klick direkt in dein Inserat, sodass er gemeinsam mit den Fotos in der Galerie erscheint.
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Wie du ein Inserat schreibst, das die richtigen Mieter anspricht statt 600 Anfragen produziert – mit den GEG-Pflichtangaben zum Energieausweis, korrekter Preisangabe unter der Mietpreisbremse, ehrlicher Beschreibung, guten Fotos und einer realistischen Zielgruppe.
Schimmel, kalte Heizung, Baulärm: Bei einem echten Mangel darfst du die Miete mindern – kraft Gesetzes, ohne Antrag. Der Haken ist nicht die Prozentzahl, sondern das Risiko dahinter: Wer zu viel kürzt, produziert Mietrückstand und riskiert im Extremfall die fristlose Kündigung. Dieser Artikel zeigt die richtige Reihenfolge (erst anzeigen, dann mindern), rechnet mit der Bruttomiete, ordnet die Quoten aus der Rechtsprechung als Spannen ein – und erklärt den sicheren Weg: unter Vorbehalt zahlen.