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OpenImmo ist die offene Schnittstelle, mit der Makler-Software und Immobilienportale Objektdaten austauschen. Dieser Leitfaden erklärt verständlich, was OpenImmo ist, wie eine openimmo.xml aufgebaut ist, welche Software den Standard exportiert und wie der Import in ein Portal wie WOHNO abläuft.
Wenn du Immobilien vermarktest, begegnet dir früher oder später das Wort OpenImmo – in deiner Makler-Software, beim Portal-Export oder im Gespräch mit der IT. Dieser Artikel erklärt verständlich, was OpenImmo ist, wie eine OpenImmo-Datei aufgebaut ist, welche Software den Standard exportiert und wie der Import in ein Immobilienportal abläuft. Ohne Fachchinesisch, aber konkret genug, um zu verstehen, was im Hintergrund passiert.
OpenImmo ist ein offener, XML-basierter Standard für den Austausch von Immobilien-Inseraten. Statt jedes Objekt manuell in jedem Portal neu zu erfassen, exportiert deine Makler-Software die Daten einmal als OpenImmo-Datei – Portale lesen sie automatisch ein. Der Standard wird von einem Branchengremium gepflegt und ist im deutschsprachigen Immobilienmarkt seit vielen Jahren etabliert.
XML-Standard
Offen
Herstellerunabhängig, dokumentiert
Aktuelle Version
1.2.x
Von Portalen wie WOHNO gelesen
oder XML
ZIP
Container mit Bildern oder nackte XML
Der Kerngedanke ist „einmal pflegen, überallhin verteilen“: Du pflegst ein Objekt in deinem System, und über OpenImmo wandert es ohne Doppelerfassung in die Portale deiner Wahl. Das spart Zeit und verhindert, dass auf verschiedenen Plattformen veraltete oder widersprüchliche Exposés stehen.
Vor dem Standard war jeder Portal-Anschluss eine Sonderlösung: Jede Software-Schnittstelle sprach ihr eigenes Format, jede Anbindung musste einzeln gebaut werden. OpenImmo löst das, indem es ein gemeinsames Format definiert. Eine Software, die OpenImmo exportieren kann, ist damit grundsätzlich an jedes Portal anschlussfähig, das OpenImmo importiert – unabhängig vom Hersteller.
Eine OpenImmo-Lieferung ist üblicherweise ein ZIP-Container aus einer Datei
openimmo.xml und den zugehörigen Bildern. Die XML beschreibt jedes Objekt in einem
<immobilie>-Element – strukturiert in klar benannte Bereiche:
<objektkategorie> – Vermarktungsart (Miete/Kauf) und Objektart (Wohnung, Haus …)<geo> – Adresse und Geo-Koordinaten<preise> – Kaltmiete, Nebenkosten, Kaufpreis, Kaution …<flaechen> – Wohnfläche, Zimmer, Schlaf-/Badezimmer<ausstattung> – Merkmale wie Aufzug, Balkon, Einbauküche<zustand_angaben> – Baujahr, Zustand, Energieausweis<freitexte> – Titel, Beschreibung, Lagebeschreibung<anhaenge> – Bilder, Grundrisse, Dokumente<verwaltung_techn> – technische Verwaltung, u. a. die eindeutige Objekt-ReferenzMiete oder Kauf, und ob Wohnung, Haus oder Gewerbe.
Adresse und – wenn vorhanden – die Geo-Koordinaten.
Kaltmiete, Nebenkosten, Kaufpreis, Kaution.
Wohnfläche, Zimmerzahl, Schlaf- und Badezimmer.
Merkmale als Schalter – was die Wohnung mitbringt.
Baujahr, Zustand und die Energieausweis-Werte.
Titel, Objekt- und Lagebeschreibung als Fließtext.
Verweise auf die Dateien, die in der ZIP mitliegen.
Die eindeutige Objekt-Referenz – der Anker fürs Update.
So sieht ein einzelnes Mietobjekt (gekürzt) aus:
<immobilie>
<objektkategorie>
<vermarktungsart KAUF="0" MIETE_PACHT="1" />
<objektart><wohnung wohnungtyp="ETAGE" /></objektart>
</objektkategorie>
<geo>
<plz>10115</plz>
<ort>Berlin</ort>
<strasse>Invalidenstraße</strasse>
<hausnummer>12</hausnummer>
</geo>
<preise>
<kaltmiete>1.250,00</kaltmiete>
<nebenkosten>250,00</nebenkosten>
</preise>
<flaechen>
<wohnflaeche>72,5</wohnflaeche>
<anzahl_zimmer>2,5</anzahl_zimmer>
</flaechen>
<freitexte>
<objekttitel>Helle 2,5-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte</objekttitel>
</freitexte>
<verwaltung_techn>
<openimmo_obid>OBID-ABC-123</openimmo_obid>
</verwaltung_techn>
</immobilie>
Jedes Objekt trägt eine aktion, die dem Portal sagt, was zu tun ist:
Damit du beim Blick in eine openimmo.xml weißt, wo was steht, hier die wichtigsten Elemente und ihre typischen Inhalte:
| Element | Steht für | Typische Inhalte |
|---|---|---|
<objektkategorie> | Art des Objekts | Miete/Kauf, Wohnung/Haus/Gewerbe |
<geo> | Lage | PLZ, Ort, Straße, Hausnummer, Koordinaten |
<preise> | Kosten | Kaltmiete, Nebenkosten, Kaufpreis, Kaution |
<flaechen> | Größen | Wohnfläche, Grundstück, Zimmeranzahl |
<ausstattung> | Merkmale | Balkon, Aufzug, Einbauküche, Stellplatz |
<zustand_angaben> | Zustand & Energie | Baujahr, Zustand, Energieausweis-Kennwerte |
<freitexte> | Texte | Objekttitel, Beschreibung, Lagebeschreibung |
<anhaenge> | Medien | Bilder, Grundrisse, Dokumente |
<verwaltung_techn> | Technik | openimmo_obid, objektnr_extern, aktion |
Ganz oben in der Datei steht im Element <uebertragung> ein Attribut umfang – und das entscheidet, wie das Portal mit Objekten umgeht, die nicht in der Datei stehen:
umfang="VOLL" (Vollabgleich): Die Datei beschreibt deinen kompletten Bestand. Objekte, die im Portal existieren, aber in dieser Datei fehlen, werden als „nicht mehr aktiv" interpretiert und vom Portal entfernt bzw. archiviert.umfang="TEIL" (Teilabgleich): Die Datei enthält nur einzelne Objekte (z. B. Neuzugänge oder Änderungen). Fehlende Objekte bleiben unangetastet.Die Datei ist der komplette Bestand.
Objekt C fehlt in der Datei → wird deaktiviert bzw. gelöscht. Vergisst dein Export ein Objekt, fliegt es live raus.
Die Datei ist nur ein Ausschnitt.
Objekt C fehlt in der Datei → bleibt unangetastet. Nicht gelieferte Objekte werden nie automatisch entfernt.
OpenImmo-Dateien erreichen ein Portal auf zwei Wegen:
Für den Einstieg ist der manuelle Upload der schnellste Weg; den automatischen (S)FTP-Push richtest du ein, sobald sich der Bestand regelmäßig ändert.
Bilder, Grundrisse und Dokumente stecken im Element <anhaenge>. Drei Regeln entscheiden, ob sie sauber ankommen:
BILD mit der Kennung als erstes/Titelbild) – sonst entscheidet das Portal selbst, welches Foto vorn steht.Wie du einen sauberen Grundriss als Anhang erzeugst, zeigt der Leitfaden zum Grundriss für die Wohnungsanzeige.
Der Standard wird branchenweit unterstützt. Zu den verbreiteten Tools, die OpenImmo exportieren, gehören unter anderem ImmoScout24, onOffice und FlowFact – aber die Liste ist nicht abschließend. Entscheidend ist nicht der Hersteller, sondern dass deine Software den Export im Standard OpenImmo 1.2.x beherrscht. Wenn ja, ist dein Bestand grundsätzlich an jedes OpenImmo-fähige Portal anschlussfähig.
Am Beispiel von WOHNO sieht der Weg vom Export bis zum fertigen Inserat so aus:
ImmoScout24 ist ein Portal, keine Maklersoftware — es nutzt eine eigene API, nicht OpenImmo. Achte beim Plugin-Kauf auf das Stichwort „OpenImmo“, nicht „IDX/MLS“.
Du erzeugst in deiner Makler-Software einen OpenImmo-Export – in der Regel eine ZIP mit der openimmo.xml und den Bildern.
Du lädst die ZIP – oder eine einzelne openimmo.xml – im Portal hoch. WOHNO verarbeitet bis zu 200 Objekte pro Datei.
Das Portal liest die Standard-Elemente aus und ordnet sie den passenden Inserat-Feldern zu: Objektart, Preise, Flächen, Ausstattung, Energieausweis, Adresse, Geo-Koordinaten und Bilder.
Du siehst dir die importierten Objekte an und schaltest sie live – im Rahmen deines Tarif-Limits.
Welche OpenImmo-Elemente genau auf welche Felder abgebildet werden, zeigt die Feld-Zuordnungstabelle auf der OpenImmo-Import-Seite.
Wenn ein Objekt fehlt oder Daten verstümmelt ankommen, liegt es fast immer an einer Handvoll typischer Stolperfallen. Diese Liste arbeitest du am besten von oben nach unten ab:
Ohne Referenz keine Zuordnung – es entsteht ein Duplikat.
Eindeutige Objekt-Referenz im Export setzen und stabil halten.
72,5 wird als ungültige Zahl gelesen, das Feld bleibt leer.
OpenImmo nutzt das Komma (72,5) – Export-Format prüfen.
ISO-8859-1 statt UTF-8 macht aus Umlauten „Müll“ (ü).
XML als UTF-8 exportieren und in der Deklaration angeben.
Fehlt z. B. die Vermarktungsart, wird das Objekt verworfen.
Vermarktungsart, Objektart und Preis vor dem Export füllen.
Der Verweis in <anhaenge> zeigt auf eine fehlende Datei.
Dateinamen exakt wie in der ZIP referenzieren (Groß/Klein).
<wohnflaeche>72,5</wohnflaeche>). Schreibt deine Software 72.5 oder gar 1,250.00, kann das Portal die Zahl falsch oder gar nicht lesen. Prüfe Flächen und Preise auf ein einheitliches Format.<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?>) muss zur tatsächlichen Kodierung der Datei passen – sonst zerschießen Umlaute und ß die Texte.openimmo_obid / objektnr_extern. Ohne eindeutige Objekt-Referenz kann das Portal ein Objekt beim erneuten Import nicht wiedererkennen – die Folge sind Duplikate statt Aktualisierungen. Stelle sicher, dass jedes Objekt eine stabile Referenz trägt, die sich zwischen Exporten nicht ändert.bild01.jpg, die Datei heißt aber Bild01.JPG oder liegt im falschen Ordner, bleibt der Anhang leer. Dateiname und Pfad müssen exakt – inklusive Groß-/Kleinschreibung – mit dem Inhalt der ZIP übereinstimmen.OpenImmo ist das Rückgrat des Datenaustauschs in der Immobilienbranche: ein offener XML-Standard, der Doppelerfassung überflüssig macht. Wenn deine Software OpenImmo 1.2.x exportiert, ist dein Bestand in Minuten in einem Portal wie WOHNO – inklusive Bildern, Energieausweis und Geo-Daten, mit verlässlichem Abgleich beim erneuten Import.
Weiterlesen: Wie der OpenImmo-Import bei WOHNO konkret abläuft, inklusive Feld-Mapping. Wenn du Objekte auf deiner eigenen Website ausspielen willst, vergleicht unser Überblick die besten WordPress-Plugins für Makler und stellt das WOHNO WordPress-Plugin vor. Und damit die importierten Objekte auch überzeugen, hilft der Leitfaden zum guten Wohnungsinserat.
Maklerbestand per OpenImmo importieren
Lade deine openimmo.xml oder ZIP in WOHNO hoch – Objekte, Preise, Bilder und Geo-Daten werden automatisch übernommen. Ohne Doppelpflege.
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