Grundriss für die Wohnungsanzeige erstellen: Anleitung für Vermieter & Makler

Ein gutes Inserat lebt von guten Bildern – und der Grundriss ist eines der wichtigsten davon. Er beantwortet auf einen Blick, was zehn Beschreibungssätze nicht schaffen: Wie sind die Räume geschnitten? Passt mein Schreibtisch ins Arbeitszimmer? Geht das Schlafzimmer nach hinten raus? Wer das vorab sieht, bewirbt sich gezielter – und du sparst dir Besichtigungen mit Interessenten, für die die Wohnung ohnehin nicht passt.

Dieser Leitfaden zeigt Vermieterinnen und Maklern, wie ein Anzeigen-Grundriss aussehen sollte, wie du die Wohnfläche rechtssicher angibst – und wie du in wenigen Minuten kostenlos einen sauberen Plan erstellst.

Warum (fast) kein Inserat ohne Grundriss auskommt#

Der Grundriss zählt zu den Standardunterlagen eines Exposés – bei Vermietung wie beim VerkaufQuelle

. Er wirkt in zwei Richtungen: Er macht die Anzeige professioneller und filtert gleichzeitig vor. Wer auf dem Plan sieht, dass das zweite Zimmer ein Durchgangszimmer ist oder die Küche fensterlos, meldet sich erst gar nicht – und genau diese Vorfilterung spart dir in einem angespannten Markt die meiste Zeit.

Ist ein Grundriss Pflicht?#

Nein. Anders als der Energieausweis, dessen Kennwerte nach dem Gebäudeenergiegesetz in jede kommerzielle Immobilienanzeige gehören, gibt es für den Grundriss keine gesetzliche Pflicht. Er ist eine starke Empfehlung, kein Muss. Welche Angaben dagegen wirklich verpflichtend sind, haben wir im Leitfaden zum guten Wohnungsinserat im Detail zusammengefasst.

Was ein guter Anzeigen-Grundriss enthält#

Ein Plan fürs Exposé muss nicht aussehen wie eine Architektenzeichnung – aber er sollte vollständig und ehrlich sein:

• Maßstabsgetreu mit erkennbaren Proportionen der Räume zueinander.
• Raumnamen und Quadratmeter je Zimmer (Wohnen, Schlafen, Küche, Bad …).
• Türen und Fenster in der richtigen Position – wichtig für die Möbelplanung.
• Nordpfeil, damit Interessenten die Himmelsrichtung und damit die Besonnung einschätzen können.
• Gesamtwohnfläche, korrekt berechnet (dazu gleich mehr).

Aus Datenschutzgründen gehören persönliche Daten von Vormietern (Namensschilder, private Fotos) nicht auf einen veröffentlichten Plan – ein neutraler, sauberer Grundriss reicht völlig.

Wohnfläche korrekt angeben – der teuerste Fehler im Inserat#

Hier wird es ernst: Die Wohnfläche ist die Bezugsgröße für Miethöhe, Mieterhöhung und Nebenkostenumlage. Für Wohnraum wird sie üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt – bei preisfreiem Wohnraum legt der BGH den Begriff „Wohnfläche" im Zweifel ebenfalls nach der WoFlV ausQuelle.

Der entscheidende Punkt: Flächen unter Dachschrägen zählen nicht voll.

Wie Dachschrägen in die Wohnfläche zählen (§ 4 WoFlV)

100 %

ab 2,00 m Höhe

50 %

1,00 – 2,00 m Höhe

0 %

unter 1,00 m Höhe

Balkone, Loggien & Terrassen: in der Regel 25 %, höchstens 50 %.

Konkret gilt nach § 4 WoFlV:

• Raumteile mit einer Höhe ab 2,00 m zählen zu 100 %.
• Raumteile zwischen 1,00 m und 2,00 m zählen zu 50 %.
• Raumteile unter 1,00 m zählen gar nicht.
• Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu 25 %, höchstens zur Hälfte.

Außerdem zählen Keller, Waschküche, Heizungsraum, Dachboden und Garage nicht zur WohnflächeQuelle.

Denn: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag genannten ab, gilt das als Mangel der Mietsache und berechtigt zur MietminderungQuelle

. Bei Mieterhöhungen hat der BGH die 10-%-Toleranz 2015 sogar ganz gekippt – dort zählt immer die tatsächliche FlächeQuelle

. Eine sauber berechnete Wohnfläche im Inserat ist also kein Detail, sondern dein eigener Schutz.

Drei Wege zum Grundriss – und was sie kosten#

1. Selbst zeichnen (kostenlos). Wenn du die Maße hast oder einen alten Plan, zeichnest du den Grundriss in wenigen Minuten selbst – mit einem kostenlosen Online-Tool ohne Anmeldung. Für die meisten Wohnungsanzeigen ist das völlig ausreichend.
2. Vorhandenen Plan digitalisieren. Hast du eine Handskizze oder einen alten Papierplan, zeichnest du ihn am Bildschirm sauber nach – mit deinen gemessenen Maßen als Grundlage. So wird aus der Skizze ein maßstabsgetreuer, exportfähiger Plan.
3. Profi beauftragen. Für hochwertige Verkaufsobjekte oder 3D-Visualisierungen kann sich ein Dienstleister lohnen. Die Kosten liegen je nach Aufwand zwischen rund 150 € und mehreren tausend Euro.

Für ein normales Mietinserat ist Weg 1 fast immer der richtige – schnell, kostenlos und gut genug.

In wenigen Schritten zum anzeigefertigen Grundriss#

1. 1

   Maße zusammentragen

   Aus dem Aufmaß oder einem vorhandenen Plan: Raummaße, Wandstärken, Türen und Fenster. Tipp: Diagonale messen, um schiefe Wände zu erkennen.

2. 2

   Wände, Türen und Fenster zeichnen

   Im Online-Editor Außen- und Innenwände setzen, dann Türen und Fenster. Die ausführliche Anleitung dazu steht im Leitfaden Grundriss online zeichnen.

3. 3

   Räume benennen und Fläche prüfen

   Räume beschriften und die automatisch berechneten Quadratmeter mit deiner WoFlV-Berechnung abgleichen – gerade bei Dachschrägen und Balkon.

4. 4

   Exportieren und einbinden

   Als PDF oder PNG exportieren und ins Inserat hochladen – bei WOHNO mit einem Klick direkt in dein Listing.

Export und ins Inserat einbinden#

Für die Wohnungsanzeige ist PDF oder eine hochauflösende PNG-Datei ideal. Ein guter Editor exportiert ohne Wasserzeichen – ein fremdes Logo quer über deinem Grundriss wirkt im Exposé unprofessionell. Wenn du auf WOHNO inserierst, übernimmst du den Grundriss mit einem Klick direkt in dein Inserat, sodass er gemeinsam mit den Fotos in der Galerie erscheint.

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FAQ – Grundriss für die Wohnungsanzeige#