OpenImmo erklärt: Was der Immobilien-Standard ist und wie der Import funktioniert

Wenn du Immobilien vermarktest, begegnet dir früher oder später das Wort OpenImmo – in deiner Makler-Software, beim Portal-Export oder im Gespräch mit der IT. Dieser Artikel erklärt verständlich, was OpenImmo ist, wie eine OpenImmo-Datei aufgebaut ist, welche Software den Standard exportiert und wie der Import in ein Immobilienportal abläuft. Ohne Fachchinesisch, aber konkret genug, um zu verstehen, was im Hintergrund passiert.

Was ist OpenImmo?#

OpenImmo ist ein offener, XML-basierter Standard für den Austausch von Immobilien-Inseraten. Statt jedes Objekt manuell in jedem Portal neu zu erfassen, exportiert deine Makler-Software die Daten einmal als OpenImmo-Datei – Portale lesen sie automatisch ein. Der Standard wird von einem Branchengremium gepflegt und ist im deutschsprachigen Immobilienmarkt seit vielen Jahren etabliert.

Der Kerngedanke ist „einmal pflegen, überallhin verteilen“: Du pflegst ein Objekt in deinem System, und über OpenImmo wandert es ohne Doppelerfassung in die Portale deiner Wahl. Das spart Zeit und verhindert, dass auf verschiedenen Plattformen veraltete oder widersprüchliche Exposés stehen.

Warum es OpenImmo überhaupt gibt#

Vor dem Standard war jeder Portal-Anschluss eine Sonderlösung: Jede Software-Schnittstelle sprach ihr eigenes Format, jede Anbindung musste einzeln gebaut werden. OpenImmo löst das, indem es ein gemeinsames Format definiert. Eine Software, die OpenImmo exportieren kann, ist damit grundsätzlich an jedes Portal anschlussfähig, das OpenImmo importiert – unabhängig vom Hersteller.

Wie eine OpenImmo-Datei aufgebaut ist#

Eine OpenImmo-Lieferung ist üblicherweise ein ZIP-Container aus einer Datei openimmo.xml und den zugehörigen Bildern. Die XML beschreibt jedes Objekt in einem <immobilie>-Element – strukturiert in klar benannte Bereiche:

• <objektkategorie> – Vermarktungsart (Miete/Kauf) und Objektart (Wohnung, Haus …)
• <geo> – Adresse und Geo-Koordinaten
• <preise> – Kaltmiete, Nebenkosten, Kaufpreis, Kaution …
• <flaechen> – Wohnfläche, Zimmer, Schlaf-/Badezimmer
• <ausstattung> – Merkmale wie Aufzug, Balkon, Einbauküche
• <zustand_angaben> – Baujahr, Zustand, Energieausweis
• <freitexte> – Titel, Beschreibung, Lagebeschreibung
• <anhaenge> – Bilder, Grundrisse, Dokumente
• <verwaltung_techn> – technische Verwaltung, u. a. die eindeutige Objekt-Referenz

So sieht ein einzelnes Mietobjekt (gekürzt) aus:

<immobilie>
  <objektkategorie>
    <vermarktungsart KAUF="0" MIETE_PACHT="1" />
    <objektart><wohnung wohnungtyp="ETAGE" /></objektart>
  </objektkategorie>
  <geo>
    <plz>10115</plz>
    <ort>Berlin</ort>
    <strasse>Invalidenstraße</strasse>
    <hausnummer>12</hausnummer>
  </geo>
  <preise>
    <kaltmiete>1.250,00</kaltmiete>
    <nebenkosten>250,00</nebenkosten>
  </preise>
  <flaechen>
    <wohnflaeche>72,5</wohnflaeche>
    <anzahl_zimmer>2,5</anzahl_zimmer>
  </flaechen>
  <freitexte>
    <objekttitel>Helle 2,5-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte</objekttitel>
  </freitexte>
  <verwaltung_techn>
    <openimmo_obid>OBID-ABC-123</openimmo_obid>
  </verwaltung_techn>
</immobilie>

Die „aktion“: anlegen, ändern oder löschen#

Jedes Objekt trägt eine aktion, die dem Portal sagt, was zu tun ist:

• CHANGE (oder keine Angabe): Objekt anlegen oder – wenn schon vorhanden – aktualisieren.
• DELETE: Objekt entfernen. Gute Portale archivieren es dann, statt es hart zu löschen, damit Bewerbungen und Termine erhalten bleiben.
• REFERENCE: nur ein Verweis, wird beim Import übersprungen.

Welche Software OpenImmo exportiert#

Der Standard wird branchenweit unterstützt. Zu den verbreiteten Tools, die OpenImmo exportieren, gehören unter anderem ImmoScout24, onOffice und FlowFact – aber die Liste ist nicht abschließend. Entscheidend ist nicht der Hersteller, sondern dass deine Software den Export im Standard OpenImmo 1.2.x beherrscht. Wenn ja, ist dein Bestand grundsätzlich an jedes OpenImmo-fähige Portal anschlussfähig.

Wie der Import in ein Portal funktioniert#

Am Beispiel von WOHNO sieht der Weg vom Export bis zum fertigen Inserat so aus:

1. 1

   In deiner Software exportieren

   Du erzeugst in deiner Makler-Software einen OpenImmo-Export – in der Regel eine ZIP mit der openimmo.xml und den Bildern.

2. 2

   Datei hochladen

   Du lädst die ZIP – oder eine einzelne openimmo.xml – im Portal hoch. WOHNO verarbeitet bis zu 200 Objekte pro Datei.

3. 3

   Automatisches Mapping

   Das Portal liest die Standard-Elemente aus und ordnet sie den passenden Inserat-Feldern zu: Objektart, Preise, Flächen, Ausstattung, Energieausweis, Adresse, Geo-Koordinaten und Bilder.

4. 4

   Prüfen & veröffentlichen

   Du siehst dir die importierten Objekte an und schaltest sie live – im Rahmen deines Tarif-Limits.

Welche OpenImmo-Elemente genau auf welche Felder abgebildet werden, zeigt die Feld-Zuordnungstabelle auf der OpenImmo-Import-Seite.

Fazit#

OpenImmo ist das Rückgrat des Datenaustauschs in der Immobilienbranche: ein offener XML-Standard, der Doppelerfassung überflüssig macht. Wenn deine Software OpenImmo 1.2.x exportiert, ist dein Bestand in Minuten in einem Portal wie WOHNO – inklusive Bildern, Energieausweis und Geo-Daten, mit verlässlichem Abgleich beim erneuten Import.

FAQ – häufig gestellte Fragen#