Mieter auswählen: faire und rechtssichere Kriterien für 2026

Wer eine Wohnung vermietet, sucht im Kern nur eines: jemanden, der die Miete verlässlich zahlt und die Wohnung pfleglich behandelt. Doch zwischen diesem legitimen Ziel und der konkreten Auswahl liegt ein juristisches Minenfeld – das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz, die DSGVO und eine Reihe von BGH-Urteilen, die genau festlegen, was du fragen darfst und was nicht. Falsch gemacht, wird aus einer harmlosen Absage schnell ein Schadensersatzanspruch oder ein Datenschutzverstoß.

Dieser Ratgeber sortiert die Lage für private Vermieter und kleine Anbieter: Was du legitim bewerten darfst, wo die Grenzen verlaufen, welche Unterlagen du in welcher Phase überhaupt verlangen darfst – und warum objektive, dokumentierte Kriterien nicht nur fairer, sondern auch dein bester Schutz vor Diskriminierungsvorwürfen sind.

Was du legitim bewerten darfst#

Du darfst – und sollst – alles bewerten, was die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit eines Bewerbers betrifft. Genau das hat der Bundesgerichtshof bestätigt: Fragen nach Beruf, Arbeitgeber, Einkommen und Vermögen sowie nach Name, Anschrift und Vertragstreue beim Vorvermieter sind grundsätzlich zulässig, weil sie der Vermieter braucht, um sich ein Bild von Bonität und Zuverlässigkeit zu machen – und sie müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden Quelle.

Zu den legitimen Kriterien gehören:

• Einkommen und Beschäftigung. Höhe des Nettoeinkommens, Beruf, Arbeitgeber und Dauer des Beschäftigungsverhältnisses. Als Faustregel gilt im Markt: Die Warmmiete sollte etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen – oft formuliert als „Kaltmiete maximal ein Drittel des Nettos". Das ist keine gesetzliche Schwelle, sondern eine bewährte Orientierung für die Tragfähigkeit.
• Bonität. Eine SCHUFA-Bonitätsauskunft oder ein vergleichbarer Nachweis – mit klaren Grenzen, wann du das einholen darfst (dazu später mehr).
• Selbstauskunft. Die Selbstauskunft mit Angaben zu Person, Einkommen und bisherigem Mietverhältnis.
• Mietschuldenfreiheit. Du darfst fragen, ob die Pflichten beim Vorvermieter erfüllt wurden. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein gängiger Nachweis – der Vorvermieter ist allerdings nicht verpflichtet, sie auszustellen.
• Anzahl der einziehenden Personen und die geplante Nutzung der Wohnung.

Wichtig: Die Beweislast kippt zu deinen Gunsten, wenn ein Bewerber bei zulässigen Fragen lügt. Wer Einkommen, laufende Insolvenz oder Mietschulden falsch angibt, riskiert die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung oder die fristlose Kündigung Quelle.

Das AGG: Welche Merkmale tabu sind#

Das AGG (AGG) verbietet Benachteiligungen aus Gründen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters und der sexuellen Identität (§ 1 AGG) Quelle. Bei der Wohnungsvermietung greift das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot des § 19 AGG.

Hier wird es für private Vermieter wichtig: Das Gesetz unterscheidet danach, wie viele Wohnungen du vermietest.

• Vermieter mit mehr als 50 Wohnungen betreiben rechtlich ein „Massengeschäft". Für sie gelten alle Merkmale des § 1 AGG.
• Vermieter mit bis zu 50 Wohnungen unterliegen dem AGG nur eingeschränkt – aber das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft gilt immer und ausnahmslos (§ 19 Abs. 5 AGG) Quelle.

Wer gegen das Benachteiligungsverbot verstößt, riskiert Ansprüche nach § 21 AGG: Unterlassung, Beseitigung und Schadensersatz – einschließlich einer Entschädigung für immaterielle Schäden. Betroffene müssen ihre Ansprüche allerdings innerhalb von zwei Monaten geltend machen Quelle.

Verbotene Fragen – und das „Recht zur Lüge"#

Aus dem AGG und der BGH-Rechtsprechung folgt eine klare Liste von Fragen, die du nicht stellen darfst, weil sie die Intim- oder Privatsphäre betreffen oder an ein geschütztes Merkmal anknüpfen. Stellst du sie trotzdem, hat der Bewerber das sogenannte „Recht zur Lüge": Er darf die Frage unbeantwortet lassen oder bewusst falsch beantworten, ohne dass dir daraus später Rechte entstehen.

Unzulässig sind insbesondere Fragen nach:

• Schwangerschaft und Familienplanung / Kinderwunsch – diskriminierend und für die Bonität irrelevant.
• Religion, Weltanschauung und Parteizugehörigkeit.
• Herkunft, Nationalität und ethnischer Herkunft.
• Sexueller Orientierung und Beziehungsstatus / Heiratsabsichten.
• Krankheiten und Behinderungen.
• Vorstrafen (pauschal) – eine allgemeine Frage nach Vorstrafen ist unzulässig.

Auf unzulässige Fragen darf der Mietinteressent schweigen oder sogar bewusst falsch antworten. Falsche Angaben auf eine verbotene Frage geben dem Vermieter später keine Handhabe.

Die Linie verläuft also entlang der Frage: Betrifft die Information die wirtschaftliche Zuverlässigkeit – oder die Person als solche? Einkommen, Vorvermieter, Mietschulden: erlaubt. Glaube, Herkunft, Kinderwunsch: tabu.

Datenschutz: Welche Unterlagen du wann verlangen darfst#

Selbst eine erlaubte Information darfst du nicht zu jedem Zeitpunkt erheben. Die DSGVO verlangt Datenminimierung – du darfst nur erheben, was im jeweiligen Schritt wirklich nötig ist. Die Datenschutzkonferenz (DSK) hat das in ihrer Orientierungshilfe „Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen" (Version 2.0, 2026) in drei Phasen gegossen Quelle.

1. 1

   Phase 1 – Besichtigung: nur das Nötigste

   Beim Besichtigungstermin ist die Datenerhebung stark begrenzt. Zulässig sind in der Regel nur Name und Kontaktdaten, damit du Interessenten erreichen kannst. Einkommensfragen, Gehaltsnachweise oder Ausweiskopien haben hier nichts zu suchen – wer in der Besichtigungsphase eine vollständige Selbstauskunft samt Belegen einsammelt, sammelt zu früh und zu vielQuelle.

2. 2

   Phase 2 – ernsthaftes Mietinteresse: mehr Fragen, nicht alle

   Sobald ein Interessent ernsthaft erklärt, die Wohnung mieten zu wollen, verschiebt sich die Rechtslage. Jetzt darfst du nach Haushaltsgröße, Beruf, Arbeitgeber und Einkommen fragen sowie nach konkreten Bonitätsrisiken (etwa einer laufenden Insolvenz oder bekannten Zahlungsstörungen). Tabu bleiben Familienstand, Schwangerschaft, Vorstrafen, Religion und Herkunft.

3. 3

   Phase 3 – nach der Auswahl: Belege einholen

   Erst wenn du dich für eine Person entschieden hast, darfst du Nachweise verlangen: Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, einen Bonitätsnachweis, gegebenenfalls eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Von allen anderen Bewerbern brauchst du diese Belege nicht – also fordere sie auch nicht an.

Neu in der Version 2.0 (2026) ist ein ausdrücklicher Warnhinweis im Muster-Fragebogen: keine unaufgeforderte Übersendung nicht erforderlicher Unterlagen. Aus Datenschutzgründen darfst du personenbezogene Daten, die du nicht brauchst, gar nicht erst verarbeiten – auch dann nicht, wenn ein eifriger Bewerber sie dir ungefragt schickt Quelle.

SCHUFA, Bonität und die Löschpflicht nach Absage#

Beim Thema Bonität ist die DSK besonders streng. Eine eigene SCHUFA-Auskunft darfst du nicht einholen, wenn der Bewerber selbst eine vorlegt oder wenn bereits ausreichende Bonitätsnachweise vorliegen. Erlaubt sind nur konkrete, zweckbezogene Nachweise – pauschale Abfragen bei Auskunfteien und das Verlangen einer kompletten Selbstauskunft nach Art. 15 DSGVO (die weit mehr enthält, als die Vermietung erfordert) sind unzulässig Quelle. Praktisch heißt das: Die SCHUFA stellt eine eigene Bonitätsauskunft für Vermietungszwecke bereit, die genau die relevanten Daten bündelt – diese gehört in Phase 3, nicht an den Anfang Quelle.

Und der Teil, den viele Vermieter übersehen: Was passiert mit den Daten der Abgelehnten? Sie müssen gelöscht werden, sobald sie für die Auswahl nicht mehr gebraucht werden – regelmäßig spätestens sechs Monate nach Eingang. „Blacklists" abgelehnter Bewerber sind unzulässig Quelle.

Zulässig vs. unzulässig auf einen Blick#

Objektive Kriterien als Schutz#

Das stärkste Argument für ein sachliches, dokumentiertes Auswahlverfahren ist nicht Fairness allein – es ist die Beweislast. Macht ein abgelehnter Bewerber Indizien glaubhaft, die eine Benachteiligung wegen eines geschützten Merkmals vermuten lassen, trägt die Gegenseite die Beweislast dafür, dass kein Verstoß vorlag (§ 22 AGG) Quelle. Anders gesagt: Im Streit musst du zeigen, dass deine Entscheidung sachlich war.

Genau hier helfen vorab festgelegte, nachvollziehbare Kriterien. Wer für jede Bewerbung dieselben objektiven Maßstäbe anlegt – Tragfähigkeit des Einkommens, Bonität, Vollständigkeit der Mappe – und das dokumentiert, kann eine Absage jederzeit begründen, ohne in den Verdacht der Diskriminierung zu geraten. Ein willkürliches „passt nicht" kann genau das Gegenteil bewirken.

Objektive, gewichtete Kriterien sind doppelt nützlich: Sie führen zum verlässlicheren Mieter – und sie sind im Streitfall dein Nachweis, dass die Entscheidung sachlich getroffen wurde.

Auf WOHNO ist genau das der Ausgangspunkt: Das Portal stellt die Passung in den Vordergrund, nicht die schiere Zahl der Bewerbungen. Statt hundert ungefilterter Mails bekommst du Bewerbungen, die sich an denselben, gewichteten Kriterien messen lassen – der WOHNO-Score bündelt Einkommens-Tragfähigkeit, Bonität und Mappen-Vollständigkeit zu einer transparenten, für alle gleichen Bewertung. Das ersetzt keine rechtliche Prüfung und keine eigene Entscheidung, aber es macht den Auswahlprozess strukturiert, vergleichbar und dokumentierbar. Wie du den Prozess davor und danach organisierst, zeigen unsere Ratgeber zum überzeugenden Wohnungsinserat und zum Organisieren von Bewerbungen und Besichtigungen. Wer im Team vermietet, findet im Beitrag zur Vermietung im Team ergänzende Hinweise.

Mieter strukturiert und nachvollziehbar auswählen

Erstelle dein Inserat auf WOHNO und vergleiche Bewerbungen anhand objektiver, für alle gleicher Kriterien – mit transparentem Score statt Bauchgefühl.

Inserat erstellen

FAQ – häufig gestellte Fragen#